La volatilidad económica que atraviesa el país en los últimos años posicionó a la compra desde pozo como una inversión atractiva para quienes buscan apostar de manera segura y confiable, en un inmueble. Con el m2 de construcción en sus niveles más bajos, se abre una ventana de oportunidad única para ahorrar en pesos y capitalizar en dólares, ya que es posible acceder a ofertas como hace más de cinco años no se veían.
En este escenario, resulta clave confiar en un desarrollador cuyo equipo interdisciplinario se involucre en todas las etapas del proceso: desde la adquisición de tierras, pasando por la gestión de la construcción y hasta la gestión financiera. Así, la compra de una obra en pozo /en construcción, resulta una excelente oportunidad.
Para poder hacer rendir al máximo la inversión, hay que tener en cuenta lo siguiente:
- PRECIO, PERO TAMBIEN CALIDAD. Por lo general y naturalmente, lo primero que la gente tiende a tomar en cuenta es el precio, pero, a su vez, es importante tener en cuenta los indicadores de calidad, que no implican -necesariamente- mayores costos. Algunos de ellos son: aberturas de calidad que aseguran ahorro de energía y aislación acústica; calidad en muebles y artefactos de cocina, cables eléctricos, disyuntores y segmentación de circuito eléctrico, por solo mencionar algunos. Es ideal poder ver unidades ya terminadas por el mismo desarrollador y exigir que las terminaciones y materiales se detallen en el documento de adhesión.
- BUSCAR VALORACION FUTURA. Para esto, la recomendación es sondear el precio de pozo o de la unidad en construcción y el valor de una unidad terminada comparable, similar en el mismo barrio. Se suele decir que el aumento de valor de la unidad en edificio tradicional de pozo o en construcción luego de terminada es del orden del 15% o 20%, pero no siempre es así. En un edificio sin amenities, con espacios abiertos propios, sin encargado y pocas unidades la valorización puede alcanzar estimados del 35% en dólares.
- LAS EXPENSAS. Los compradores suelen buscar un palier moderno, muy bien iluminado, espacioso SUM, gimnasio con todos los aparatos y la parrilla común de acero inoxidable, pero, hay que tener en cuenta que todos estos servicios aumentan las expensas. La alegría por conseguir un buen precio de inmueble se diluye con un par de meses de expensas altas y esto se paga con el impacto en el valor y tiempos de reventa. Y por supuesto, también en los casos que se pretende alquilar: expensas altas no van de la mano de rentabilidad.
- MENOS ESPACIOS COMUNES. Otro factor fundamental para bajar las expensas. Un edificio básico de 7 a 10 pisos tiene, en promedio, una superficie de áreas comunes de entre 25%/ 30%. Un edificio de escala media con diseño eficiente, puede reducir drásticamente áreas comunes y, por lo tanto, las expensas.
- ÁREAS ABIERTAS PROPIAS VERSUS AMENITIES. En estos casos, lo ideal sería pensar ¿cuántas veces al año utilizamos el SUM?, ¿y el gimnasio de uso común?, ¿y si no se consigue “turno” para la parrilla, justo ese sábado que se quería recibir amigos o familia? Se suele asociar las “amenities” a categoría y status, pero, el encanto se termina cuando llega la liquidación de expensas. Lo verdaderamente “exclusivo” es que cada uno cuente con un espacio abierto propio, su parrilla o su área verde dentro de su propiedad y no afuera.
- EFICIENCIA ENERGÉTICA/ SUSTENTABILIDAD. Iluminación por energía solar de áreas comunes, tecnología de inyección en la red eléctrica de energía excedente autogenerada (medidores bidireccionales), reciclaje de agua de lluvia, calentamiento de agua con tecnología solar, iluminación 100% led y espacios para bicicletas. Además del impacto en reducción de expensas (un 75%), potencian la valoración futura de la unidad. Esto se debe a que en el corto plazo, la certificación de eficiencia energética para inmuebles (la misma que ya es norma en electrodomésticos en nuestro país y es obligatoria para inmuebles en la mayoría de los países desarrollados) generará diferencias de precio significativas en las unidades terminadas.
- TRANSPARENCIA EN DOCUMENTACION. Es fundamental estar informado a la hora de comprar un inmueble. Si la compra se hace de pozo con fideicomiso al costo, siempre hay que pedir copia del contrato. Es un derecho del comprador y la parte vendedora tiene la obligación de entregarlo. El fiduciario debería ser una empresa externa, no vinculada al constructor, al desarrollador o a la inmobiliaria.
- LO BUENO, SI ES CHICO, ES DOS VECES BUENO. Los emprendimientos grandes, de muchas unidades, tienen varias desventajas como por ejemplo: el mayor plazo de construcción con el consecuente mayor riesgo, y los futuros problemas y costos de administración, con consorcios conflictivos. Un emprendimiento de no más de 20 unidades (escala chica o media) tiene plazos rápidos de ejecución, administración futura sencilla y “convivencia” más tranquila con los vecinos.
- BAJAR COSTOS DE LA COMPRA. Para evitar sorpresas, siempre es mejor pedir, por escrito, un detalle exhaustivo de los costos asociados a la instrumentación de la adhesión o compra. En una operación típica donde interviene una inmobiliaria, los costos asociados (comisión inmobiliaria, gastos notariales, etc.) pueden llegar a estar en el orden de entre un 5% y un 7% del precio, como mínimo. Es mucho dinero que si se puede reducir, son varios metros cuadrados más que se podrían adquirir o una parte importante del equipamiento que se va a necesitar para equipar el nuevo espacio.
- INVERTIR EN DOLARES PAGANDO EN PESOS. Si además de asegurar un buen rendimiento de la inversión, está la posibilidad pagar cuotas en pesos por un bien que cotiza en dólares (a valores 15% promedio menores), el negocio termina siendo “redondo”. En las compras de pozo, salvo el monto requerido como anticipo que suele pedirse en dólares (ya que el desarrollador lo aplica a pagar el terreno), el saldo a pagar remanente se puede pagar en pesos, usualmente con ajuste por inflación que se pacta por índice de costo de construcción (Índice CAC).